Wohnung

Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland

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Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland
+ Mietpreis, Gas Etagenheizung
– keine Wasseruhr, zu hohe Betriebskosten, Fehler in der Abrechnung, Service, Zustand des Gebäudes, hohe Kosten, elektrischer Durchlauferhitzer, Kündigung nur per Briefpost, Probleme beim Auszug

Der Wohnungsmarkt in Berlin hat sich in den letzten Jahren stark verändert, so sind „Trend Kieze“ in Mitte teuer geworden. Ich wohnte in Moabit, was eigentlich keine Toplage war oder ist, aber selbst da gab es Mietpreiserhöhungen. Die Berliner werden immer mehr in die Randgebiete verdrängt. Im Juni 2010 hatte ich nach langer Suche eine Wohnung bei Krossa & Co. Immobilien Verwaltung gefunden und angemietet. Die Wohnung befindet sich in Siemensstadt und ist im Prinzip in Ordnung, die Betriebskostenabrechnung und die Höhe der Kosten waren im Mai 2014 aber ein Kündigungsgrund für mich, alle Informationen zu der von mir angemieteten Wohnung wie üblich übersichtlich der Reihe nach.

Informationen

Die Krossa & Co. Immobilien Verwaltung GmbH ist auch unter den Namen Christ & Co bekannt und hat in Berlin Wohnungen und Geschäftshäusern in der Verwaltung. Das Angebot an Wohn– und Geschäftshäusern, Villen und Häusern, Eigentumswohnungen zum Verkauf findet sich auf der Website in übersichtlichen Rubriken. Die Angebote für Vermietungen sind mit Objekt, Zimmeranzahl, Wohnfläche, Nebenkosten, Nettokaltmiete, Provision und Expose angegeben. Die Firma existiert nach eigener Aussage schon seit Jahrzehnten und ist ebenfalls nach eigener Aussage auch erfolgreich.

Wohnungsbesichtigung

Ich hatte die Wohnung im Mai 2011 zusammen mit mehreren anderen Interessenten besichtigt. Die Etagenwohnung ist mit 60,00 m² angegeben, was in der Realität auch in etwa stimmt. Sie liegt in der zweiten Etage im Vordergebäude in der Reisstraße, der Eingang befindet sich im Wernerwerkdamm 27.

Mietpreis

330,– € Kaltmiete plus 105,– € Betriebskostenvorauszahlung. Den Gesamtbetrag in Höhe von 435,– € überweise ich per Dauerauftrag über mein Girokonto bei der ING–DiBa, zu der Miete kommen noch die Kosten für die Heizung und Strom. Die Mindestmietdauer lag bei einem Jahr, danach galt die normale Kündigungsfrist.

Wohnungsbewerbung

Die Wohnungsbewerbung ging mit einem Formular, der Selbstauskunft, Verdienstnachweisen, Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Kopie des Personalausweises Vorder– und Rückseite und der Einreichung einer aktuellen Schufa Auskunft. Die Fragen auf dem Bewerberbogen waren im üblichen Rahmen.

Mietvertrag

Der Mietvertag war ein Standard Formular welches vom Grundeigentum Verlag GmbH in Zusammenarbeit mit dem Bund der Berliner Haus– und Grundbesitzervereine e.V. herausgegeben wird. Er besteht aus acht eng bedruckten Seiten, sehr wichtig ist der Hinweis das keine mündlichen Nebenabreden zu diesem Vertrag bestehen.

Mietsicherheit

Die Mietsicherheit hatte ich in Form eines Sparbuchs bei der Postbank geleistet. Der Kautionsbetrag hatte die übliche Höhe von 3 Monatsmieten, in meinem Fall also 990,– €.

Wohnungsübergabe

Die Wohunungsübergabe fand Ende Mai 2011 statt, es wurde ein Protokoll ausgefüllt in dem auf einem zwei seitigen Vordruck eventuelle Mängel eingetragen wurden. Das Wohnzimmer hatte trotz der gerade durchgeführten Renovierung noch „Raucherverfärbungen an den Wänden“ diese Nikotinflecken hatte ich durch einen Fachbetrieb nochmals überstreichen lassen. Die Kosten dafür lagen bei niedrigen 150,12 €. Die Zählerstände von Gas und Strom wurden notiert.

Bürgeramt Anmeldung einer Wohnung

Die Ummeldung von dem Wohnort geht in Berlin im Prinzip nur mit einem Termin, jedes Bürgeramt kann einen Wohnort im Personalausweis eintragen. Die Termine bekommt man im Internet in wenigen einfachen Schritten, zur Bestätigung gibt es eine e–mail mit dem gebuchten Termin, genauem Ort, einer 7–stelligen Vorgangsnummer und den notwendigen Unterlagen.

– Anmeldeformular, wobei alle Personen die in die Wohnung einziehen ein Formular nutzen können.
– Personalausweis oder Reisepass
– Nur bei der ersten Anmeldung in Berlin ist eventuell eine Geburtsurkunde vorzulegen.

Wenn man den Termin nicht wahrnehmen kann geht die Abmeldung ebenfalls im Internet.
http://www.berlin.de/terminvereinbarung/

Kabel TV

Der Anschluss an das Kabel TV Netz ist Sache vom Mieter, da ich keinen Fernsehempfang benötige hatte ich darauf verzichtet.

Rundfunkbeitrag: ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice

ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice, SatellitenantenneDer Rundfunkbeitrag dient dazu die staatlich kontrollierten Medien wie Fernsehen, Radio und Onlineangebote zu finanzieren. Es ist dabei egal ob man ein TV Gerät oder Radio besitzt, die staatlichen Programme sehen und hören möchte oder nicht. Die Beitragspflicht besteht nur bei einem Wohnsitz in der BRD, es gibt aber Befreiungen und Ermäßigungen für viele Personen zu beantragen, ich hoffe meine Tipps zu der unbeliebten Gebühr sind hilfreich, hier der komplette ARD ZDF Deutschlandradio Beitragsservice Bericht.

Wasserversorgung

Die Wohnung hat leider keinen Wasserzähler, somit kann der Verbrauch nicht richtig abgerechnet werden. Im Jahr 2011 wurden mir für 7 Monate 59,54 € für Wasser und 67,39 € für eine unbestimmte Menge Abwasser berechnet. Das Warmwasser wird durch einen elektrischen Durchlauferhitzer erzeugt. Das macht leider wenig Sinn, da Strom gut das dreifache im Vergleich zu Gas kostet. Eine Gas Kombitherme ist vorhanden, diese wird aber nur für die Heizung genutzt.

Gasanbieter: RELAXGAS

Gaszähler GASAG Berliner Gaswerke AG, Zählerstand 29.12.2012Die Auswahl an guten und günstigen bundesweiten Gasanbietern ist leider ziemlich klein, relaxgas.de ist ein kleiner Anbieter der aber persönlichen Service anbieten kann. Ich habe hier im Dezember 2011 noch vor meinen Antrag auf einen Gasliefervertag vom Service überzeugen können. RELAXGAS hört sich gut an, denn ich möchte mich auch mal entspannen, nach dem Stress mit Logo! Energie GmbH. Der aktuelle Werbeslogan von RELAXGAS lautet „Wärme für ihre Familie“ und gilt natürlich auch für Single Haushalte mit geringen Verbrauch, hier der komplette RELAXGAS Bericht.

Stromanbieter: Stadtwerke Flensburg GmbH

Drehstromzähler BEWAG Vattenfall BerlinDie Wahl des Stromanbieters ist nicht ganz einfach, die Stadtwerke Flensburg bieten „Energie zum Leben!“ und das bei niedrigen Strompreisen. Der Abschluss eines Stromliefervertrages ist eine komplizierte Sache und es gibt viele Dinge zu beachten. Ich hoffe das meine Hinweise und Tipps zum Flensburg eXtra Tarif hilfreich sind. Nur 0,25 € hat eine kWh inklusive Grundgebühr im Jahr 2011 / 2012 gekostet! Der Anbieter ist bundesweit verfügbar und wenn man etwas Geld sparen kann sicher eine gute Wahl, hier der komplette Stadtwerke Flensburg Bericht.

Gebäude

Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland, Außenansicht Wernerwerkdamm 27 / Reisstraße
Außenansicht Wernerwerkdamm 27 / Reisstraße

Das Gebäude hat 3 Etagen und ein Dachgeschoß, es liegt an der Kreuzung Wernerwerkdamm und Reisstraße. Die Fassade ist in einem grellen Gelbton gestrichen, die Ausrichtung der Fassade hier ist Richtung Süden. Der Bürgersteig grenzt direkt an das Haus, es gibt keinen Vorgarten. Im Erdgeschoß befindet sich ein italienisches Restaurant, Il Ducato. Die U–Bahn Station Siemensdamm erreicht man in knapp 4 Minuten zu Fuß, die Linie 7 fährt hier unter der Nonnendammallee.

Treppenhaus

Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland, Treppenhaus Wernerwerkdamm 27
Treppenhaus Wernerwerkdamm 27

Das Treppenhaus ist im Eingangsbereich sauber und hell, leider wurde es unschön renoviert. Die neuen Boden– und Wandfliesen passen nicht zum Stil des Hauses. Die Beleuchtung ist leider auch eher notdürftig und nicht zum Ambiente passend. Es gibt natürlich auch keine sparsamen LED Leuchten sondern altmodische Glühlampen. Die Briefkästen sind weiter hinten montiert und modern, A4 Sendungen können ungeknickt zugestellt werden. Es gibt einen Durchgang zum Innenhof und eine Tür zum Keller.

Wohnung

Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland, Wohnzimmer mit kleinem Balkon
Wohnzimmer mit kleinem Balkon

Die Wohnung hatte ich in einem relativ guten aber recht unsauberen Zustand übernommen. Die Wände waren zwar neu gestrichen aber die ehemalige Raucherwohnung war zu spüren. Der unangenehme Geruch ist nach gut einem Jahr nicht mehr wahrnehmbar. Die gründliche Reinigung der Glasscheiben und des Laminanatfußbodens war zeitaufwendig, hat sich aber sehr gelohnt. Die Holzfenster hatte ich außen etwas nachgestrichen, der Lack blätterte schon ab. Der Raum ist mit 5,80 Meter Länge und 3,60 Meter Breite genau 20,88 m² groß und gut nutzbar. Durch das Fenster und die Balkontür hat man den ganzen Tag Sonnenlicht.

Balkon

Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland, Blick vom Balkon in die Reisstraße
Blick vom Balkon in die Reisstraße

Der kleine Balkon ist nur 1,35 Meter breit und 0,80 Meter lang, somit sind es 1,08 m² die man zum frische Luft holen nutzen kann. Ich würde ihn als Raucherbalkon bezeichnen, ideal für Besucher die kurz mal eine Zigarette rauchen möchten.

Schlafzimmer

Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland, Schlafzimmer
Schlafzimmer

Das Schlafzimmer befindet sich neben dem Wohnzimmer und grenzt nicht an eine Nachbarwohnung, außer der Decke und dem Fußboden natürlich. Es ist wunderbar ruhig und nur im Sommer hört man das Restaurant und die Bars mit Außenbereich. Der Raum ist von der Größe her mit 4,50 Meter Länge und 2,78 Meter Breite etwas knapp. Die 12,51 m² sind leider etwas schlecht aufgeteilt, ein relativ großes Bett und ein größerer Schrank lassen nur noch wenig Platz. Es befindet sich auch hier wie in der gesamten Wohnung helles Buchnachbildung Laminat.

Badezimmer

Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland, Bad mit BadewanneKrossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland, Bad mit Waschbecken und WC
Bad mit BadewanneBad mit Waschbecken und WC

Das Bad hat leider keine Fenster, da es vom Schlafzimmer, Küche und Flur umgeben direkt in der Wohnung liegt. Es gibt einen Ablüfter den man beim Duschen einschalten kann, das Modell HR90K von Helios hat 14 Watt Leistung die allerdings eher im lauten Geräusch denn in der Luftströmung zu spüren sind. Mich stört es nicht so sehr das es hier kein Tageslicht gibt. Die Wände wurden bis zur Decke gefliest, was mit den grau mamorierten Fliesen recht langweilig aussieht. Die Badewanne, das Waschbecken und das WC sind in der schlichten Farbe Weiß. Das Badezimmer war auch mit Nikotinablagerungen „belastet“, auch durch intensives putzen geht es nicht vollständig weg. Die Fugen lassen sich kaum wieder richtig reinigen. Die Größe ist mit 2,04 Metern Länge und 2,06 Meter Breite knapp aber völlig ausreichend, es sind somit 4,944 m².

Küche

Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland, Küche
Küche

Die Küche erreicht man durch einen länglichen Flur 2,20 m × 1,05 m mit 2,31 m², den man auch etwas nutzen kann. Es gibt keine Tür zur Wohnung, wenn man so wie ich im Prinzip nicht kocht ist das kein Problem. Die Größe ist mit 3,40 m × 2,40 m im Hauptbereich mit 8,16 m² für einen Single oder Zweipersonen Haushalt in Ordnung. Es gibt zwei große Kunststofffenster und die Einrichtung ist mit Spüle und Elektroherd in Ordnung. Ich habe daneben einen Geschirrspüler und eine Waschmaschine aufgestellt.

Flur

Der Flur verbindet von der Wohnungstür die Küche, das Bad, das Schlafzimmer und das Wohnzimmer. Er ist leicht verwinkelt und circa 7,0 m² groß, man kann ihn aber recht gut nutzen und Regale aufstellen.

Kombi Gastherme Reinigung und Wartung

Die Kosten für die Gasthermen Reinigung und Wartung hat der Mieter zu tragen. Diese Regelung ist meiner Meinung nach auch völlig in Ordnung. Kleine Probleme gibt es aber bei der Durchführung, so beauftragt die Hausverwaltung die Firma Ecotherm ohne mich über die Kosten oder Alternativen zu informieren. Der Zeitpunkt der Reinigung und Wartung nach der Abgasmessung durch den Schornsteinfeger ist ebenfalls denkbar ungünstig. In der Betriebskostenverordnung BetrKV ist in §2 4. d) die Kosten der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messung nach dem Bundes–Immissionsschutzgesetz, geregelt. Nicht geregelt ist wer die Wartung / Einstellung durchzuführen hat und in welchen Fristen. Mein Wunsch die Reinigung nur alle 2 Jahre durchführen zu lassen, da ich die Heizung sowieso kaum nutze konnte nicht nachgekommen werden.

Kombi Gastherme Reinigung und Wartung Alternative

Im Juni 2013 erhielt ich einen Anruf von der HTGB, Haustechnische Gesellschaft Berlin mbH, die Sachbearbeiterin wollte einen Termin für die Thermenwartung vereinbaren. Ich hatte dies abgelehnt und darum gebeten, das der Hausverwaltung mitzuteilen. Nur einen Tag später hat Krossa & Co schon reagiert und mich per Briefpost darüber informiert, das „Im Rahmen der allgemeinen Sicherheit erforderlich ist, dass die Funktionsfähigkeit geprüft wird, damit Ihre Sicherheit und die des Hauses gewährleistet werden kann.“ Eine Drohung wurde auch gleich noch ausgesprochen:„Bei Schäden an der Therme, die durch die fehlende Mitwirkung entstehen wären etwaige Kosten durch Sie zu tragen.“ Es gibt keine Verpflichtung, die von der Hausverwaltung beauftragte Firma die Thermenwartung durchführen zu lassen. Ich hatte die Firma MP Haustechnik, Matthias Schellenbach, mit der Wartung beauftragt. Die Kosten dafür lagen bei 54,63 € plus 10,37 € Umsatzsteuer, gesamt also 65,00 €, den Betrag hatte ich sofort online überwiesen. Die Therme befindet sich in einem extrem sauberen Zustand und der Gasdruck wurde nach Angabe des Herstellers feinjustiert. Ich kann den Installateurmeister auf jeden Fall empfehlen. Eine Kopie der Rechnung und ein Bild der Gastherme in hoher Auflösung mit 2112 × 2816 Bildpunkten hatte ich per e–mail an die Sachbearbeiterin bei der Hausverwaltung geschickt.
http://www.htgb.de http://www.mp-haustechnik.de

Wärmeisolierung

Die Wärmeisolierung von dem Altbau ist recht gut, so hatte ich von Mitte Oktober 2012 bis Mitte Dezember 2012 keinen Verbrauch bei der Gasheizung die nur auf Frostschutz eingeschaltet war. Die umliegenden Wohnungen heizen natürlich etwas mit, die niedrigsten Temperaturen in dem Zeitraum: Innen 13,7° Celsius und Außen –6,0° Celsius.

Innenhof

Krossa & Co. Immobilien Verwaltung, Berlin, Deutschland, Innenhof mit Mülltonnen, Sperrmüll und Fahrrädern
Innenhof mit Mülltonnen, Sperrmüll und Fahrrädern

Der Innenhof ist leider wenig attraktiv, es finden sich eine Zeile an Mülltonne, für Papier, Altglas, Restmüll, Gelber Sack, Elektrokleingeräte u.s.w. Die Mieter stellen dazu noch Sperrmüll ab, zusätzlicher Unrat wird vom italienischen Restaurant rausgestellt. Die Fahrräder können dort immerhin an einen Fahrradständern angeschlossen werden. Der Hof ist zu 100 % betoniert, es findet sich keine Grünfläche. Die sichtbaren Äste und Blätter sind von einem Baum auf dem Nachbargrundstück.

Schädlingsbekämpfung

Wenn man viel Müll und Essenreste hat lockt das natürlich Ungeziefer an. Es gäbe zwei Lösungen das Problem zu beheben: 1. Die Mülltonnen verschlossen zu halten und keine Lebensmittelabfälle daneben zu stellen. 2. Schädlingsbekämpfung mit Ködern für Ratten und Mäuse auslegen. Die zweite schlechtere und teurere Alternative wurde gewählt und von der Bärenfänger & Witte Bau Hygiene GmbH, Voltastraße 10, 13629 Berlin im Sommer 2012 ausgeführt.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind extrem hoch, so lagen Sie im Jahr 2011 bei 14,872 € pro m² oder auf den Monat gerechnet bei 1,24 € pro m². Die Hausverwaltung hat großen Einfluss auf die Kosten für Versicherungen, Wartung, Reinigung oder Abfallentsorgung. Man kann zwischen preiswerten und teuren Anbietern wählen, da die Kosten ja zu 100 % umlagefähig sind scheint es hier nicht auf den Euro anzukommen. Die Abrechnung bezieht sich auf DREI Gebäude, selbstverständlich den Wernerwerkdamm 27, die Reisstraße 22 und die Reisstraße 25. Ich habe meine Zweifel ob das so erlaubt ist, so muss ich zum Beispiel Gartenpflege zahlen, obwohl es gar keinen Garten im Wernerwerkdamm 27 gibt.

Betriebskosten2011
7 Monate
2011
12 Monate
2012
12 Monate
2013
12 Monate
2014
8 Monate
Grundsteuer94,97162,80161,98161,98107,84
Wasserversorgung59,54102,07106,5899,1663,89
Schmutzwasser67,39115,52140,34130,0886,22
Niederschlagswasser4,718,078,037,725,14
Müllabfuhr76,31130,82104,95106,0767,95
Straßenreinigung5,479,389,339,686,44
Papier Entsorgung7,9213,5813,510,–3,62
Schnee und Eisbeseitigung14,5224,8928,3511,958,57
Hausreinigung77,20132,34131,68131,6887,67
Gartenpflege24,9342,7442,5242,5228,31
Hauswart15,8027,0826,9526,9517,94
Strom5,399,2410,3310,017,11
Versicherungen37,8664,9064,5464,5142,95
Wartung Rauchabzuganlage2,364,054,584,800,00
Sonstige Betriebskosten0,–0,–4,300,–0,–
Wartung Gasetagenheizung0,–0,–0,–0,–0,–
Schornsteinfeger26,2344,9744,7444,7429,83
Betriebskosten gesamt520,59892,45902,71851,88563,48

Die Betriebskosten sind auch 2012 wieder gestiegen und erscheinen mir mit 56565,08 Euro für 2680 qm Wohnfläche ohne Heizung oder Warmwasser völlig überhöht, das entspricht 21,10 Euro pro Quadratmeter. Zusätzlich gab es auch noch eine neue Position mit „Sonstige Betriebskosten“. Es gibt vom Bundesministerium der Justiz eine Auflistung der anerkannten Betriebskosten.
http://bundesrecht.juris.de/betrkv/__2.html

Betriebskosten 2014

Die Betriebskosten sind extrem hoch, so lagen Sie im Jahr 2014 bei insgesamt 53 506,77 € oder 8,50 € pro m² oder auf den Monat gerechnet bei 0,71 € pro m². Die Betriebskostenabrechnung 2014 enthielt mal wieder ein paar Überraschungen, auffällig sind folgende Punkte.

– Keine Wartungskosten für die Rauchabzugsanlage mehr, ich vermute gegen diesen „Phantasieposten“ hat jemand mal dauerhaft erfolgreich Einspruch eingelegt.
– Papier Entsorgung, hier werden bei wöchentlicher Leerung 30,94 € pro Quartal angegeben, eine Tonne kostet 2,38 € pro Entleerung, der Betrag stimmt also nicht.
http://www.berlin-recycling.de/index.php/private-haushalte/papier-recycling

Betriebskostenabrechnung 2014 Einspruch

Im September 2015 hatte ich die Betriebskostenabrechnung für 2014 per Briefpost mit 1,50 € frankiert in Madrid, Spanien erhalten. Das Briefporto für einen Standardbrief international betrug im September 2015 nur 0,80 €, das kann man bequem online berechnen. Die Mitarbeiter bei Krossa & Co sind damit natürlich überfordert und zahlen 0,70 € mehr als nötig.
https://www.deutschepost.de

Die Betriebskostenabrechnung für 2014 war natürlich wieder fehlerhaft, ich hatte aber nur den Punkt mit der Gartenpflege bemängelt und die 50,– € die meiner Meinung nach beim Postsparbuch unterschlagen wurden, dann aber nach meiner Strafanzeige als Sicherheitseinbehalt bezeichnet wurden eingefordert.

Ein kostenloses Telefax hatte ich am 17.09.2015 an Frau P. geschickt:„vielen Dank für die Betriebskostenabrechnung 2014 für die Wohnungsnummer XX / XXXXX Wohneinheit XX. WW XX 2.OG mi l

Ich muss leider Widerspruch gegen diese Abrechnung einlegen.
1. Die Gartenpflege 28,31 Euro wurde erneut berechnet, obwohl wir das abgeklärt hatten, siehe bitte Brief von meinem Rechtsanwalt XXXX vom 08.08.2013.
2. Es fehlt zu den 8 mal 88,– Euro Betriebskostenvorauszahlungen 704,– der Sicherheitseinbehalt in Höhe von 50,– Euro.
Ihre e–mail vom 14.04.2015:„Bezug nehmend auf Ihr Telefax vom 14.04.2015 teilen wir Ihnen mit, dass der Grundstückseigentümer einen Sicherheitseinbehalt in Höhe von 50,00 € für noch nicht abgerechnete Betriebskosten geltende gemacht hat. über den Sicherheitseinbehalt wird nach Zugang der Betriebskostenabrechnung 2014, welche spätestens bis zum Jahresende zugestellt wird, abgerechnet.“

Bitte schicken Sie mir per Telefax oder Briefpost 0,80 Euro Porto Standardbrief International bis 20 g eine Korrektur der Betriebskostenabrechnung bis zum 1.10.2015 zu.

Mein Guthaben 140,52 (nach ihrer Abrechnung) plus 28,31 Gartenpflege die nicht angefallen ist plus 50,– Euro Sicherheitseinbehalt, gesamt 218,83 Euro überweisen Sie bitte auf mein Konto.

Mein Widerspruch war erfolgreich und das Guthaben aus 2014, die Gartenpflege und der Sicherheitseinbehalt wurden am 25.09.2015 gesamt 218,83 Euro auf mein Konto bei der ING DiBa überwiesen. Ich hatte mich bei Frau P. noch per Telefax über diese schnelle Abwicklung bedankt.

Betriebskostenabrechnung 2013 Einspruch

Die Betriebskosten 2013 sind fast unverändert hoch, es wurde mir auch wieder die Gartenpflege in Rechnung gestellt. Ich hatte ein Guthaben in Höhe von 204,12 € welches ich beim Auszug nicht erstattet bekommen habe. Es würde mit der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 welche erst 2015 erstellt wird verrechnet, meiner Meinung ist das natürlich nicht in Ordnung.
Die Frist für Einsprüche beträgt 12 Monate nach Erhalt der Abrechnung, ich hatte im April 2014 meinen Einspruch per eBrief eingereicht, das geht formlos mit z.B. folgenden Text:„hiermit möchte ich fristgerecht nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung 2013 einlegen. Die Position Gartenpflege 42,52 Euro kann ich nicht akzeptieren, bereits am 08.08.2013 hatte Ihnen durch meinen Rechtsanwalt Herr XXX mitteilen lassen, das diese Position nicht für den Wernerwerkdamm 27 zu berechnen ist. Ich hatte den Betrag der Betriebskostenabrechnung 2012 damals gekürzt und Sie hatten keine weiteren Forderungen gestellt, somit ihr Einverständnis gegeben. Bitte überweisen Sie innerhalb von 14 Tagen spätestens bis zum 22.04.2015 den Betrag 42,52 Euro zusammen mit meinen Guthaben per 31.12.2013 204,12 gesamt 246,64 Euro auf mein Konto.“.

Mein Widerspruch war erfolgreich, eine Antwort hatte ich zwar nicht erhalten aber es wurden 246,64 € am 23.04.2015 überwiesen.

Betriebskostenabrechnung 2012 Einspruch

Im Juli 2013 hatte ich per eBrief von der PIN Mail AG meinen Widerspruch gegen die Kosten der Gartenpflege eingereicht, die Antwort kam auch ein paar Tage später per Briefpost. Die Hausverwaltung bleibt bei ihrer Position, das die Gartenpflegekosten umgelegt werden dürfen, auch das Laub welches vom Nachbargrundstück auf den Hof fällt ist auf Kosten der Mieter zu beseitigen. Ich bleibe bei meiner Auffassung das ich weder eine Gartenpflege zu zahlen habe, noch Kosten die ein Nachbar verursacht. Die Kosten, die für die Hausreinigung berechnet werden sollten diese Position abdecken, somit würde ich zweimal für eine Dienstleistung belastet.
Mein Guthaben an Betriebskostenvorauszahlung zum 31.12.2012 beträgt 1226,– €, abzüglich der angeblich angefallenen Kosten in Höhe von 902,71 € bleibt ein Guthaben von 323,29 €.
Ich werde die Zahlung der Miete 330,– und Betriebskostenvorauszahlung für den Monat August um den Betrag der Gartenpflege 42,52 € kürzen, zusätzlich mein Guthaben in Höhe von 323,29 € abziehen, gesamt also 365,81 €.

Miete August330,– €
Betriebskostenvorauszahlung88,– €
Gesamt418,– €
  
Minus365,81 €
Überweisungsbetrag52,19 €

Die Zahlung für den Monat August 2013 abzüglich des Betriebskostenguthaben und der Kosten der Gartenpflege hatte ich per eBrief von der PIN Mail AG mitgeteilt. Ich habe auch um die Erläuterung der neuen Betriebskostenposition gebeten, mir ist nicht klar welche Kosten noch angefallen sind und nach dem Bundesministerium der Justiz als anerkannte Betriebskosten gelten.
Die Reaktion kam auch promt mit der Wiederholung der Erklärung, das diese Gartenpflegearbeiten zu Recht berechnet werden. Ich hatte den Kontakt dann eingestellt, da ich keinen Sinn mehr sehe mich erneut zu melden. Ich habe sogar Verständnis, das die Hausverwaltung auf ihrem Standpunkt bleiben möchte, die Betriebskostenabrechnung müsste ja für beide Häuser geändert werden, das wäre ein sehr großer Arbeitsaufwand. Meine Einsprüche werden nicht Ernst genommen, ich hatte die Sache meinen Rechtsanwalt übergeben.

Betriebskostenabrechnung 2012 Einspruch per Rechtsanwalt

Ich hatte Anfang August 2013 meinen Rechtsanwalt beauftragt die Hausverwaltung anzuschreiben, die Antwort von Krossa & Co steht noch aus. Es kam keine Antwort und es reichte den Betrag für die angebliche Gartenpflege abzuziehen.

Betriebskosten 2011 Einspruch

Die Betriebskostenabrechnung 2011 erforderte natürlich Einspruch, so wurde mir am 12.10.2012 mündlich bestätigt, das die Gartenpflege herausgenommen wird. Ich habe diese mündliche Vereinbarung noch per e–mail mit folgenden Text:„ Sehr geehrte Frau XXXX, erst einmal vielen Dank für den Termin heute am Freitag. Ich würde mich freuen wenn Sie wie besprochen die Betriebskostenabrechnung in dem Punkt Gartenpflege 4461,93 Euro ändern und mir nicht die anteiligen Kosten berechnen. Einen Gartenbereich gibt es im Wernerwerkdamm ja nicht.“ bestätigt.
Am 2.11.2012 habe ich dann per e–mail mitgeteilt bekommen, das die Gartenpflege nicht aus der Betriebskostenabrechnung gestrichen werden könnte, da der Wernerwerkdamm mit der Reisstraße 22, 25 und dem Wehneltsteig 2, 5 eine Wirtschaftseinheit bilden. Auch rechtfertigt eine Umlage der Kosten der Umstand, das Laub vom Nachbargrundstück zu beseitigen.
Ich bin damit natürlich nicht einverstanden und einen weiteren Kommentar kann ich mir ersparen. Einfach lächerlich, zumal die Reinigung des Innenhofes ja zustätzlich bezahlt wird. Ich habe bis zum Jahresende 2012 das schriftliche Einspruchrecht und werde es dann zur Not auch noch nutzen.
Ende November 2012 habe ich meinen Einspruch per e–mail und zur Sicherheit zusätzlich per Telefax mit folgenden Text wiederholt:„Hallo Frau XX, vielen Dank für ihre Antwort, ich hatte mit meinem Rechtsanwalt Rücksprache gehalten und er hat mir bestätigt, das Sie zwar die Gebäude zu einer Wirtschafteinheit zusammenfassen können, eine Position wie die Gartenpflege aber gesondert ausweisen müssen, da es im Wernerwerkdamm ja keinen Garten gibt. Die Beseitigung vom Laub des Nachbargrundstück ist durch die Position Hausreinigung mit abgedeckt. Ich bitte Sie hiermit nochmals höflichst mir eine geänderte Betriebskostenabrechnung zuzustellen. Mit freundlichem Gruß“.

Betriebskosten prüfen

Die Betriebskostenabrechnung kann man mit gesunden Menschenverstand erst einmal selbst prüfen. Die Rechnungnen und Belege sind bei der Hausverwaltung einzusehen. Wenn man Hilfe braucht kann man die im Internet problemlos bekommen, die Nebenkostenabrechnung wir von einem Anwalt zum Festpreis geprüft.
http://www.nebenkostenabrechnung.com

Kündigung

Die schriftliche Kündigung der Wohnung ist innerhalb der gesetzlichen First von 3 Monaten möglich. Ich hatte Mitte Mai 2014 ein kurzes Telefongespräch mit Frau P. geführt und nach einem früheren Termin statt der gesetzlichen Frist gefragt. Es gab kein Entgegenkommen, nur wenn ich einen Nachmieter stellen könnte wäre eine vorzeitige Kündigung möglich. Ich hatte die Wohnung dann per Telefax mit folgenden Text gekündigt:„Sehr geehrte Frau P., hiermit möchte ich die angemietete Wohnung im Wernerwerkdamm 27 / Wohnungsnummer 39/21243 fristgerecht nach § 573c (1) BGB zum 31.08.2014 kündigen. Bitte bestätigen Sie kurz den Erhalt der fristgerechten Kündigung per e–mail, Telefax oder Briefpost, vielen Dank.“
Diese Kündigung wurde nicht akzeptiert, ein paar Stunden später wurde ich aufgefordert nochmals schriftlich per Briefpost die Kündigung zu senden.
Ich hatte dann am gleichen Tag den Brief ausgedruckt, unterschrieben und mit der Deutschen Post für 0,60 € an Krossa & Co. Anlage– und Immobilienconsulting GmbH geschickt.

Nachmieter gesucht

Ich hatte im Juni 2014 einen Nachmieter zum 01.Juli 2014 gesucht, leider gab es aber keine Interessenten. Der aktuelle Mietpreis betrug 330,– €, plus 78,– € Betriebskostenvorauszahlung, gesamt 408,– € pro Monat, ob es eine Mieterhöhung bei Mieterwechsel gibt konnte ich nicht sagen, der Ansprechpartner dafür ist die Hausverwaltung. Die Heizkosten sind Dank der Gas Etagenheizung sehr niedrig, sie sind wie die Stromkosten zusätzlich zu zahlen.
Ich hätte die Wohnung leer oder mit Waschmaschine, Geschirrspüler, Schränken, Tischen, u.s.w. abgeben, wenn ein Interessent noch mehr nützliche Dinge übernommen hätte wäre der Preis Verhandlungsache. Es wäre für die Anmietung keine Provision zu zahlen. Die Nachfrage nach Wohnungen im Randgebiet vom Berliner Zentrum ist aber sehr gering, viele Menschen zahlen lieber etwas mehr Miete in der Innenstadt.

Wohnung Rückgabe

Pinsel und Roller von Poco DomäneDie Rückgabe der Wohnung selbst ging erstaunlich problemlos, aber der Ärger mit der Hausverwaltung geht natürlich weiter. Es gab keine Abrechnung und die Mietkaution wurde willkürlich nicht voll erstattet. Man hat also noch eine Menge zu erledigen, zu prüfen und zu beanstanden, hier der komplette Wohnung Rückgabe Bericht.

Berliner Mieterverein

Die Hausverwaltung ist dem Berliner Mieterverein bekannt, dort findet man einen Artikel über Probleme im Spandauer Postkomplex.
http://www.berliner-mieterverein.de

Service

Der Service ist schlecht, mein Einspruch wegen der Betriebskostenabrechnung 2011 wurde ignoriert. Der Streitwert ist gering und deshalb hatte ich es juristisch nicht weiter verfolgt.
Der Service funktioniert aber plötzlich sehr schnell wenn man selbst einmal zu etwas nicht zustimmen möchte wie bei der Gasthermenwartung im Juni 2013. Da reagiert die Hausverwaltung sofort per Briefpost und droht auch noch.

Kontakt

Telefon +49 30 8952 88 0
Telefon +49 30 8952 88 44 für Mieter Dienstag 9:00 bis 13:00 und Donnerstag 14:00 bis 18:00
Telefax +49 30 8952 88 12
e–mail zentrale@krossa-co.de

Adresse

Krossa & Co. Anlage– und Immobilienconsulting GmbH
Walter–Benjamin–Platz 3
10629 Berlin
Germany / Deutschland

Internet

http://www.krossa-co.de Diese Adresse ist seit dem 01.05.2007 bei der DENIC registriert. Domain holder: Krossa & Co. Analge und Immobilienconsulting GmbH, Address: Dachsberg 9, Postal code: 14193, City: Berlin, Country: DE
http://www.denic.de

Fazit

Die Wohnung ist bis auf ein paar Kleinigkeiten mit denen ich gut leben kann völlig in Ordnung und der Mietpeis ist angemessen. Die Betriebskosten sind viel zu hoch und werden auch nicht richtig berechnet. Der Mieter wird hier völlig zu Unrecht zur Kasse gebeten für Dienstleistungen die er weder braucht noch nutzen kann. Ich würde lieber eine höhere Miete zahlen und die Betriebskosten die w i r k l i c h anfallen. Ich kann die Hausverwaltung leider nicht weiterempfehlen, der Service ist schlecht und nicht hält sich nicht an gesetzliche Bestimmungen. Die Kündigung sollte man auf jeden Fall schriftlich machen, wenn man sicher gehen will auch als Einschreiben mit Rückschein, allerdings würde ich niemanden empfehlen hier überhaupt eine Wohnung zu mieten.